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格子铺小业如何主动出击处理好物业管理服务合同

来源:原创作者:仲兆庶时间:2017-09-04

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各位格子铺的小业主:大家好!

本人代理的几十起星辰天街格子铺小业主起诉商家以及业主协会等要求返还商铺、赔偿损失的案件,再一次获得了胜诉,可以说为广大小业主摆脱困境指明了方向。

近来金利一号部分小业主的物业管理费纠纷一案,一审胜诉、二审败诉,引起了广大小业主的强烈反响。考虑到其他大量的格子铺业小主将会面对同样的问题。如果不积极妥善处理,后患无穷。因此,本律师就格子铺广大小业主如何依法解决物业管理服务合同纠纷,给大家一些意见,希望能够帮助到广大小业主。

一、格子铺的物业管理企业多为卖房人临时设立的关联企业,不具备法定的物业管理企业资质

国务院颁布的《物业管理条例》第三十二条规定:国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

建设部《物业服务企业资质管理办法》第三条规定,物业服务企业资质等级分为一、二、三级。第八条规定,一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

根据上述法律规定,提供格子铺物业管理服务的企业应当至少具备三级资质。目前,绝大部分格子铺物业管理企业是卖房人临时设立的关联企业,不具备物业管理企业资质。

二、物业管理企业往往不具备申请资质所必须的人力资源条件,无权收取高额的物业管理费

建设部《物业服务企业资质管理办法》第五条规定,三级资质:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。根据人事部、建设部《物业管理师制度暂行规定》第四条、第五条规定,物业管理专业人员应当取得物业管理师职业资格证书。

对于格子铺而言,绝大部物业管理企业都没有相应的符合资质要求的工作人员。不具备相应的人力资源,意味着不具备提供相应物业管理服务的能力,则无权要求小业主缴纳较高的物业管理费。

三、物业管理企业基本上没有按照物业管理服务合同约定履行或者全部履行相应的义务,无权要求小业主支付合同约定的物业管理费

不管哪一个格子铺,无论物业管理企业如何不规范,这些物业管理企业都会要求小业主签订物业管理服务合同。这些物业管理服务合同基本上都是范本、格式合同,对于物业管理企业需要提供的服务内容很详细、全面,多达几十条。但是,由于格子铺的特点,绝大部分的物业管理企业都没有、也不可能按照合同约定履行义务,也很难举证证实其按照合同约定履行或者全部履行了义务。

四、物业管理企业没有依法履行法定义务,应当承担相应的法律责任

比如,《广州市物业管理暂行办法》第七十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新:

(一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;

(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;

(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。

对于物业管理企业没有履行前述义务的,小业主们向主管部门投诉后,物业管理企业可能被按照《广州市物业管理暂行办法》第九十七条规定处2万元以上5万元以下的罚款,对其责任人处以500元的罚款。并在企业诚信档案中记录其违规行为;给小业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

五、大业主与物业管理企业之间普遍存在关联关系,在向业主交铺之前,这种关联关系,有可能、事实上也普遍存在被用来损害业主的利益

所谓关联企业,是指与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业。目前的格子铺,物业管理企业绝大部分是卖房人设立的关联企业。因此,这些物业管理企业基本上只听卖房人的,无视广大小业主。比如,有些场地,物业管理企业竟然阻止小业主进场。对于物业管理企业这种行为,给广大小业主造成损失的,小业主们有权要求赔偿损失。

根据上述法律规定和事实,本律师觉得,格子铺的广大小业主,完全有条件、有能力,化被动为主动,依法拿起法律武器,尽快解决与不合法的物业管理企业之间的物业管理服务合同纠纷。具体如何解决,本律师欢迎广大小业主选出代表,到北京市盈科(广州)律师事务所找本律师进行深入交流。广大小业主有什么样的问题都可以敞开来交流。

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